快適な住まい環境を作るのに欠かせないのが「土地と立地」の条件です。その中でも、都市計画法で定められた「用途地域」と周辺環境に応じた「斜線制限」は、土地探しをする上でとても重要なポイントになります。
これから土地を探す方であれば、 『家を建てるなら日当たりの良い閑静な住宅街に。』『狭小地を上手く活用して3階建ての住まいに。』など、周辺環境や土地の条件から理想の住まいをイメージする方も多いはず。今回の記事はこんな方にまず知って欲しい！土地・建物に関する役立つ情報です。
ご存知でしたか？実は、土地には13種類に区分けされたエリアによって建てられる建物の種類・用途が決められていて、建物の高さも斜線制限というルールで細かく規制されています。
この記事では、
- 用途地域って何？建ぺい率や容積率の制限ってどこまで？
- 低層住宅の地域に建てられる建物の高さはどの位まで？
- 3階建て狭小住宅を建てるための「高さ制限」ってどんなルール？
など、土地探しの前に知っておくべき！土地・建物の規制や制限、「13種類の用途地域」と「4つの斜線制限」について詳しくご紹介します。
目次
用途地域とは？13種類に区分された建物の種類・用途の制限
「用途地域」とは、都市計画法によって建てられる建物の種類、用途の制限を定めたルールのこと。用途地域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに区分けされ、13種類のエリアに分けられています。「建ぺい率・容積率」の上限、また「高さ制限」もこの用途地域によって決められています。
たとえば、閑静な住宅街の中に突然、高層ビルや工場が建てられたらどうでしょう？騒音や振動トラブル、日当たりが遮られるなど様々な問題が起こってしまい、そこで暮らす人々の快適な生活環境が損なわれてしまいます。こうした住まいや環境の問題が起こらないように、市街地を13種類の用途地域に区分けして、エリアごとに建てられる建物を制限しているのです。
13種類の用途地域一覧
| 用途地域 | 内容 | 建ぺい率 | 容積率 | |
|---|---|---|---|---|
| 住居系地域 | 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅の良好な環境を守るための地域。高さ制限（10ｍもしくは12ｍ）があるため、マンションでも3階建て程度。いわゆる閑静な住宅街です。 | 30･40･50･60 | 50･60･80･100･150･200 |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅の良好な環境を守るための地域。第一種低層住居専用地の条件・用途に加えて、小規模な飲食店やコンビニなど建てられます。一般的な住宅街のイメージです。 | 30･40･50･60 | 50･60･80･100･150･200 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の良好な環境を守るための地域。低層住居専用地域の条件・用途に加えて、大学や専門学校、病院やスーパーマーケットも建てられます。容積率の制限が緩く、マンションや集合住宅、2階・3階建ての戸建て、店舗が混在する住宅地。 | 30･40･50･60 | 100・150・200・300 | |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の良好な環境を守るための地域。第一種中高層住居専用地の条件・用途に加えて、2階以下で1500㎡までの飲食店や店舗、事務所などの施設が認められています。マンションを中心とした中高層の住宅にアパート・一戸建て住宅・店舗・飲食店等が混在する街並み。 | 30･40･50･60 | 100・150・200・300 | |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を守るための地域。3000㎡以下の店舗や事務所、ホテルや旅館、スポーツ施設や展示場など、公共施設、病院、学校などの施設が認められています。一方で、パチンコ店やカラオケボックスなどの建築が原則禁止されています。 | 60 | 200・300・400 | |
| 第二種住居地域 | 主に住居の環境を守るための地域。居住の割合が高い地域ですが、大型店舗や事務所、ホテルや旅館に加えて、パチンコ店やカラオケボックス、ゴルフ場やバッティングセンターなども建てられます。マンションや一戸建て、店舗・飲食店・事務所などが混在する街並み。 | 60 | 200・300・400 | |
| 準住居地域 | 道路の沿線において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居環境を守るための地域。住宅、共同住宅、下宿 、公共施設・病院・学校等や、10000㎡以下の店舗、事務所、展示場、ホテル・旅館、マージャン・パチンコ屋、カラオケボックスや、客席200㎡未満の劇場、映画館、演芸場、観覧場なども建てられます。新幹線道路沿いのエリアが指定されるケースが多くみられます。 | 60 | 200・300・400 | |
| 田園住居地域 | 農業の利便性を図りつつ、これと調和した住居環境を守るための地域。建物の制限は第一種低層住居専用地域に近く、田園住居地域では床面積500㎡以下であれば、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便増進に必要な店舗・飲食店であれば建てることができます。 | 30･40･50･60 | 50・60・80・100・150・200 | |
| 商業系地域 | 近隣商業地域 | 近隣住宅地の住民が利用する店舗や事務所などの利便性を図る地域。商業施設や事務所のほか、住宅、店舗、病院や学校などの公共施設、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、映画館、車庫・倉庫などで、小規模の工場を建てることができます。各種店舗やスーパーマーケット、商店街が形成されることもあって、やや賑やかな環境になります。 | 80 | 200・300・400 |
| 商業地域 | 店舗や事務所、商業などの利便性を増進するための地域。一定の工場などを除いて、ほとんどの用途の建物が建てられるため、大都市の都心部や副都心部などの地域の中心的な商業地などが指定されます。都心部の地価の高い地域になるため、中高層マンションや超高層マンションが多く建てられます。 | 80 | 200・300・400・500・600・700・800・900・1000 | |
| 工業系地域 | 準工業地域 | 環境悪化の恐れがない工業の利便性を増進するための地域。住宅や商業施設と中小の工場が混在する地域で、工場の規模についての規制がありません。住宅、学校、病院のほか、一般的な商業娯楽施設、危険性や環境悪化のおそれがのない一定規模以下の工場などが建建てられます。 | 60 | 200・300・400 |
| 工業地域 | 危険性が高く環境悪化の恐れのある業種も含め、どんな工場でも建てられる工業の業務の利便性を増進するための地域。住宅や店舗も建てられますが、学校や病院、ホテルなどの一部レジャー施設は建てられません。大規模なマンションや戸建て住宅の分譲地とされることもありますが、人や車の出入りによる朝夕の混雑、騒音や交通量の多さなど十分な注意が必要です。 | 60 | 200・300・400 | |
| 工業専用地域 | 住宅を排除して工業の促進を図るための地域。危険性が高く環境悪化の恐れのある業種も含め、どんな工場でも建てられ、住宅や店舗、学校、病院、ホテルなど、工業地としての土地活用を様建てる用途の建築は原則禁止されています。コンビナートや工業団地、大規模な工場が立ち並ぶ工業地帯のほとんどがこの工業専用地域にしてされています。 | 30･40･50･60 | 200・300・400 |
これらの用途地域は、国土交通省のホームページから調べることができます。また、インターネットで『●●市（区） 用途地域』と検索すれば、最新の用途地域を色分けされた地図で確認することもできます。
そしてもう一つ、用途地域の制限は大枠としての建物の制限だけでなく、建物の高さ制限・斜線制限を知る上でとても重要になります。「斜線制限」とはどんな制限なのか？採光・通風を確保するための「4つのルール」をご紹介します。
◆ワンポイントアドバイス◆
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斜線制限とは？
建物の高さを制限して「採光・通風」を確保するルール
「斜線制限」とは、道路や隣接地の日当たりや風通しを確保するために、建物の高さを制限したルールのこと。この高さ制限は、先ほどご紹介した「用途地域」や「都市化計画」などでそれぞれ上限が決められていて、大きく「絶対高さ制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の4種類に分けられています。
絶対高さ制限とは？
「絶対高さ制限」とは、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「田園住居地域」の3つに適用される建物の高さを制限したルールのこと。この3つの用途地域では原則、高さ10mまたは12mを超える建物を建てることはできません。
低層住宅専用の地域といえば、”日当たりのいい閑静な住宅街“といったイメージが持たれていますが、これは「絶対高さ制限」によって建物の高さが規制されているからです。また、一般的な住宅であれば、木造で3階建て・コンクリート造でも4階建て程度になるはずなので、絶対高さ制限は問題なくクリアできるはずです。
道路斜線制限とは？
「道路斜線制限」とは、道路・または周辺の建物の「日照・採光・通風」を確保するために、道路に面した建物の一定部分の高さを規制したルールのこと。この道路斜線制限はすべての用途地域に適用されます。
上記の画像のように、前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で線を引いたものが「道路斜線」です。勾配の適用角度は用途地域によって違い、住宅系地域では「1：1.25」、商業系・工業系地域では「1：1.5」、2種類の直角三角形で作られる角度になります。
このように、道路斜線を引いた勾配の角度を超えないように建物の高さは規制されています。また一方で、建物と道路の距離（前面道路の反対側の境界線から）が一定以上離れていれば、道路斜線の高さ制限は受けません。それが「適用距離」です。適用距離は用途地域や容積率の限度によって違い、住居系地域では20m～35mの範囲で定められています。
道路斜線制限を緩和する5つの条件
先ほどご紹介した「道路斜線制限」は、あくまで基本的なルールです。じつは、いくつかの条件を満たすことでこれらの制限を緩和させることができます。道路斜線制限を緩和する条件とはどんなことなのか？代表的な5つの条件をご紹介します。
道路斜線の高低差緩和
「道路斜線の高低差緩和」とは、建物に面した前面道路より敷地の地盤面が「1m以上」高い場合に適用される緩和措置のこと。道路と土地の高さに高低差があった場合、斜線制限の勾配角度は変わらないため建てられる建物の面積が小さくなってしまいます。
そのため、道路面を「高低差から1mを引いた数値の1/2」高い位置にあるものとして、「緩和道路面」から道路斜線を引きます。
たとえば、高低差が1.8mあった場合の計算は、
（1.8m － 1m ）÷ 2 ＝ 0.4m
前面道路が0.4m高い位置にあるものとして、道路斜線の起点が決められます。
道路斜線のセットバック緩和
「道路斜線のセットバック緩和」とは、道路境界線より建物を後退（セットバック）させて建てた場合に適用される緩和措置のこと。道路斜線制限の起点になる「反対道路の道路境界線」をセットバックした距離と同じだけ外側に移動できるため、その緩和部分にも建物をつくれるようになります。
ちなみに、建物には屋根の軒（のき）や庇（ひさし）、出窓やバルコニーなど、外側に伸びる部分ができます。セットバックで緩和されるの距離は、外壁からじゃなくこれら出っ張った部分までの距離になるので注意が必要です。また、規定の条件を満たす車庫や物置、門や塀などは後退させた距離の中でもセットバック緩和に影響しません。
道路斜線の水面緩和
「道路斜線の水面緩和」とは、前面道路の反対側に公園や広場、水面などがある場合に適用される緩和措置のこと。前面道路がいわゆる「空地」に面していることから、周辺建物や道路の採光・通風の確保されているとして道路斜線が緩和されています。
上記画像のように、道路を挟んだ広場の反対側の境界線を起点にできるため、道路斜線の上側に広がる空間に建物を建てられるようになります。また、この道路斜線の水面緩和にセットバックを加えた場合、道路境界線より建物を後退させた分を広場の反対側の境界線に加えることができます。
道路斜線の2面道路緩和
「道路斜線の2面道路緩和」とは、複数の道路に接する敷地に適用される道路斜線制限の緩和措置のこと。前面道路の幅員が大小異なる2つの道路に面した敷地があった場合、一定条件を満たした小さい方の道路は緩和措置を受けられるというものです。少し複雑なので、画像を使ってご説明します。
- ◆道路斜線の2面道路緩和の範囲
- 敷地の前面が複数の道路に面していること。
- 土地の面積が、広い方の道路（道路A）の2倍で、35m以内であること。
- 狭い方の道路（道路B）の中心線から10mを超える部分。
道路斜線による高さ制限は、前面道路の幅員によって変わり、道路斜線の起点が敷地から遠くなるほどその制限はゆるくなります。そのため、2つ以上の道路に面している場合は、狭い方の道路が緩和措置を受けられるようになります。
左側の画像のうち、オレンジ色の敷地が「道路A」の幅が広い方で道路斜線制限を部分です。「道路B」の幅の狭い方を前面道路となる部分のうち、オレンジ色の敷地をのぞく「白色の敷地」が道路斜線による高さ制限が緩和される部分になります。これらを立体にさせたのが右側の画像です。
道路斜線の1.25緩和
「道路斜線の1.25緩和」とは、第一種、第二種低層住居地域をのぞく住宅系地域で、前面道路の幅が12m以上の場合に適用される緩和措置のこと。
通常、住宅系地域の道路斜線の勾配は「1：1.25」の角度になりますが、前面道路の幅が「12m以上」だった場合、道路の反対側の境界線から敷地側に「道路幅 × 1.25」分入った場所から緩和措置が適用されます。つまり、道路斜線の勾配角度が「1.25」から「1.5」に緩和されるわけです。
隣地斜線制限とは？
「隣地斜線制限」とは、隣の敷地の日当たりや風通しを確保するために、建物の高さや形状を規制したルールのこと。隣地の境界線上に「一定の高さ」をとって、そこから「一定の勾配」で線を引くことで建物の高さ・形状を規制しています。この”一定の高さ・勾配”は用途地域によって違い、絶対高さの制限がある「第一種低層住居専用地域」「二種低層住居地域」では適用されません。
上記画像のように、隣地斜線制限は隣地の境界線を起点とした「高さ」と「斜線の勾配」によって規制されます。「一定の高さ」とは、住居系地域で20m、商業系・工業系地域で31m、同様に「一定の勾配」は、住居系地域で1：1.25、商業系・工業系地域で1：1.5と決められています。
もし仮に、隣地斜線を超えてしまった場合はその分の建物を削る（低くする）必要があるのです。
隣地斜線の高低差緩和
「隣地斜線の高低差緩和」とは、敷地の地盤面が隣地の地盤面より「1m以上」低い場合に適用される緩和措置のこと。敷地と隣地の高さに高低差があった場合、隣地斜線の勾配角度が変わらないため建物の面積が小さくなってしまいます。そのため、敷地面を「高低差から1mを引いた数値の1/2」高い位置にあるものとして、隣地斜線を計算します。
たとえば、敷地と隣地の高低差が1.8mあった場合の計算は、
（1.8m － 1m ）÷ 2 ＝ 0.4m
敷地の地盤が0.4m高い位置にあるものとして、隣地斜線の起点が決められます。
北側斜線制限とは？
「北側斜線制限」とは、北側の隣地の日当たりを確保するために、南側に建てられる建物の高さや形状を規制したルールのこと。基本的な考え方は先ほどの「隣地斜線制限」と同じで、真北方向にある隣地の境界線を基準にして「一定の高さ」をとって、そこから「一定の勾配（1：1.25）」で線を引くことで建物の高さ・形状が規制されます。
隣地斜線制限と少し似ていますが、
- とくに日当たりを確保するための規制
- 真北に対して斜線をひくこと
- 第一種・第二種低層住居地域、第一種・第二種中高層住居地域、田園住居地域に適用
といった点が「北側斜線制限」は大きく違います。
北側斜線制限の「一定の高さ」は、第一種、第二種低層住居専用地域と田園住居地域で「5m」、第一種、第二種中高層住居専用地域で「10m」、「一定の勾配」はそれぞれ「1：1.25」で算出され、5つの用途地域以外では適用されません。
また、北側が道路に面していた場合、「道路斜線制限」と「北側斜線制限」のどちらか厳しい方が適用されます。
まとめ：敷地・建物の制限をクリアする「ベストな土地の活用法」を見つけましょう！
『用途地域・斜線制限とは？』をテーマに、土地探しの前に知っておくべき！土地・建物の規制や制限「13種類の用途地域」、建物の高さを制限する「4つの斜線制限」、そして斜線制限の「緩和条件」とご紹介してきましたがいかがでしたか？
土地を探すときだけでなく、家を建てる上でも「用途地域」と「斜線制限」、この2つが重要なルールになることに気付いて頂けたと思います。
しかし、『土地・建物の制限』と一言で言っても、その数は多くかなり複雑です。さまざまな制約がある中でも、敷地・建物の制限をクリアする「ベストな土地の活用法」をみつけるには、土地活用の専門家に相談するのが一番の近道です。
今では、土地の条件・住まいの理想をオンライン上で伝えるだけで、あなた好みの土地や間取りの提案をしてくれる便利な住宅情報サイトも存在します。土地探しに必要な予備知識を備えて、理想的な土地の活用法をぜひ見つけて下さい。
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─ 理想の住まいづくりを叶えるコツとは何か？ ─
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